Resumen: Se plantea en el litigio la pertinencia de un retracto de colindantes en el que el comprador adquiere, en el mismo instrumento y en unidad de acto, tanto la finca retraída como otra colindante con la misma. La Audiencia, revocando el pronunciamiento del Juzgado, entiende, invocando el espíritu y finalidad de la norma de evitar los minifundios, que también se cumple en el caso de la adquisición de los demandados, y al carácter restrictivo con que debe interpretarse la institución del retracto al constituir una limitación al derecho de la libre disposición del dominio, que el retracto solo tiene sentido en el caso de que la enajenación se realizase a un extraño, pero no contra otro colindante que tiene el mismo interés, pues en tal caso falta la razón en que la ley funda dicha institución, dándose el absurdo de que un derecho legítimamente adquirido sucumbiese luego por la prevalencia excesiva del interés particular. En definitiva que en el momento de ejercicio del retracto, tan colindante con la finca objeto del mismo es el demandante como el demandado, en cuanto titular de la tercera finca, por lo que en caso de accederse al retracto se crearía una situación injustificada desde el punto de vista lógico y jurídico.
Resumen: Recurso contra la sentencia, que desestimó la demanda, ejercitando acción de retracto de arrendamiento rústico, solicitando se declare haber lugar al retracto arrendaticio sobre una parcela, condenando a la mercantil demandada a otorgar la escritura pública de venta conforme al precio y demás condiciones que figuran en la escritura de adquisición de finca por la demandada. La parte demandada se opone al retracto ejercitado, alegando que la actora no es la arrendataria. La Sentencia de Primera Instancia consideró que no ha quedado acreditado la existencia del arrendamiento en que fundamenta la parte actora la acción de retracto arrendaticio que ejercita. La Audiencia desestimó el recurso. Para que prospere la acción de retracto arrendaticio se exige que por la parte retrayente se pruebe, sin duda, su condición de arrendataria, y en el caso de autos tal prueba no puede considerarse concurrente. Se ha de considerar insuficiente para acreditar la existencia del arrendamiento base del retracto que se ejercita, cuando pudiéndose aportar prueba objetiva que de alguna manera avalaría estas declaraciones (pago de renta por medio de cheques y pago de la contribución de la finca objeto del litigo) no se hace.
Resumen: La sentencia analizada resuelve recurso de apelación interpuesto contra la dictada en primera instancia, que desestimó la demanda presentada ejercitando el derecho de retracto. El tribunal de apelación desestimó el recurso de apelación y confirmó la sentencia recurrida. El tribunal aprecia caducidad en el ejercicio de la acción de retracto porque la escritura de dación en pago se inscribió más de un año antes de que se ejercitara dicha acción. El tribunal expone los criterios a seguir para el cómputo del plazo de caducidad y, en particular, para fijar la fecha de inicio de cómputo, actuando como plazo determinante la fecha de la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Resumen: Arrendamientos urbanos. Derecho de retracto. Puede ejercer el derecho el arrendatario aun cuanto tenga simplemente la posesión mediata del inmueble por haberlo subarrendado. Es al arrendatario, y no al subarrendatario, a quien se le reconoce el derecho de adquisición preferente, en cuanto conserva la situación posesoria característica del arrendamiento, mediata o inmediata, según los casos, con presencia en dos relaciones distintas y coexistentes con el arrendador y con el subarrendatario, y esta especial relación con la vivienda o local es lo que le permite disfrutar de los derechos y de las obligaciones propias de la Ley, entre otros, el de poder retraer para el supuesto de enajenación de la vivienda o local arrendado durante la vigencia del arrendamiento. Manteniéndose el derecho de adquisición preferente, en la vieja y nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, lo que no es posible, sin una referencia expresa, es reconocer al arrendatario un derecho -subarriendo- y negarle otro -retracto- cuando lo ejercita y mantiene en legal forma. En cualquier caso es necesario que el adquirente acredite de modo indubitado que el retrayente contaba con toda la información necesaria para poder optar por el ejercicio de su derecho y no simplemente que estaba en condiciones de obtenerla. La publicidad registral del acto traslativo de dominio no tiene virtualidad de cara a considerar acreditado el conocimiento completo y exacto de las condiciones de la venta. Inexistencia de renuncia al retracto
Resumen: La Sala desestima el recurso de casación. Pretende la recurrente,-arrendataria de la vivienda en litigio-, que la adquisición por cuatro de los hermanos de las cuotas de los otros dos constituye un acto inter vivos, sujeto a la acción de retracto conforme al art. 47.3 LAU 1964. La Sala rechaza dicho argumento por la aplicación del citado precepto, del que se desprende que la división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia está exceptuada de la acción de retracto. Por tanto, dichas operaciones quedan incluidas dentro del marco de «división y adjudicación», pues las partes se limitaron a mantener la comunidad hereditaria entre cuatro herederos, en base a diversas cuotas porcentuales, para luego constituir un régimen de propiedad horizontal. Señala que no estamos ante una comunidad preconstituida para defraudar al arrendatario, sino ante una comunidad hereditaria, en la que se produce una liquidación parcial para la extinción de la proindivisión y evitar la titularidad de seis propietarios sobre cuatro viviendas. Asimismo, declara la Sala siguiendo su propia doctrina que la división en régimen de propiedad horizontal no es atacable vía retracto, al no existir enajenación o transmisión. Por último señala que de acuerdo con el art. 50 de la LAU de 1964, el retracto entre comuneros siempre es prioritario al retracto arrendaticio, por lo que los comuneros tenían prioridad para la adquisición de los inmuebles.
Resumen: Se confirma la sentencia que desestima la demanda en la que los actores instan la acción de retracto de comuneros frente al arrendatario adquirente del dominio sobre el objeto arrendado. Si bien no se aprecia la caducidad de la acción habida cuenta que la demanda se presentó dentro de los nueve días desde la inscripción en el registro de la compraventa, no existiendo prueba de que los actores hubieran tenido cabal y exacto conocimiento de los elementos de la compraventa, sí debe apreciarse el derecho preferente de los demandados a quienes se les reconoció de forma expresa en el contrato de arrendamiento suscrito con los copropietarios.
Resumen: Se confirma la sentencia que desestima la acción de retracto instada por los actores en base a la Ley de Arrendamientos Rústicos de 2003, incluso admitiendo en el recurso que al contrato le es de aplicación la ley de 1980, cabe apreciar que el vinculo familiar entre las partes impide apreciar la aplicación de la ley especial, no pudiendo tampoco tenerse por acreditada la condición de los recurrentes como agricultores profesionales dado que no es la agricultura la ocupación habitual ni principal con la que obtiene sus mayores ingresos.
Resumen: Se confirma la sentencia que desestima la demanda en la que el actor ejerce la acción de retracto arrendaticio al estimarse que el actor carecía del derecho ejercido al haber renunciado tácitamente al mismo al reconocer expresamente la subrogación de los actuales arrendadores solicitándoles la cuenta corriente donde efectuar los pagos de la renta. A ello se añade que no está acreditada la condición de arrendatario del actor quien ni acredita su filiación respecto del arrendatario original ni es consistente en la causa que determinó la sucesión del mismo; por otra parte tal condición de arrendatario se había extinguido en procedimiento previo resolutorio del arrendamiento por obras inconsentidas; y finalmente no cabe el derecho de retracto cuando lo vendido es un inmueble en su totalidad, partiendo de una unidad física, integrada y suficientemente constatada, por conformarla diversas dependencias y edificaciones de varias plantas, dentro de una linde registrada y que se corrobora con la constancia de revestir también unidad registral.
Resumen: Se revoca la sentencia que estima la acción de retracto ejercida por el colindante, con base a la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias, y se mantiene el derecho de adquisición preferente del demandado, arrendatario rústico y agricultor profesional, con base a la Ley de Arrendamientos Rústicos, pues sin que la norma que regula el derecho preferente del colindante fije mas prioridades que las que se den entre estos, la de arrendamientos rústicos da preferencia al de colindantes frente a la que en ella se regula tan sólo en el caso que las fincas afectadas no excedan de una hectárea.
Resumen: La Sala estima el recurso de casación. Considera que el presupuesto esencial del retracto de comuneros es la comunidad, que pertenece en propiedad indivisa y por cuotas a varios propietarios. En el caso enjuiciado no se da esa situación pues se trata de dos fincas limítrofes, con un propietario distinto cada una que incluso la había adquirido en muy distinto momento. En el Registro de la Propiedad constan como fincas distintas. En la realidad física, son dos fincas aunque pueden tener -como ocurre en tantas ocasiones- una unidad física que puede ser separable o no, pero en modo alguno aparece ni registral ni físicamente, una unidad como comunidad en que cada propietario tiene una cuota, sino por el contrario, esto ni siquiera se alega. El hecho de que durante un tiempo se arrendaran las dos fincas o parte de ellas a un tercero para el ejercicio del negocio de restaurante, no significa la presencia de una comunidad. En primer lugar, por ser el arrendamiento esencialmente temporal. En segundo lugar, porque se arrendó el uso, nunca se transmitió la propiedad; por el contrario se destacó que cada uno era propietario de la mitad (no indivisa) sin alusión alguna a cuotas. En tercer lugar, porque incluso en el arrendamiento quedó claro que los arrendadores eran dos personas, propietarios de una finca cada uno que, como dice del Registro de la Propiedad era la mitad de una cosa (no pro indiviso).
